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国家商务部波浪创新名家吴东华教买股票期货

吴东华创新的波浪理论比江恩的更细更宏更深更厚更实用更适应中国市场,是全球唯一创新

 
 
 
 
 

日志

 
 
关于我

著名经济学家,中国波浪创新专家,,期货防爆仓唯一专家,期货波浪预测专家,牛股投资专家,企业综合创新创始人,预测欧美元趋势自2009年以来全球唯一成功者,印度专家,外贸专家,世界经济专家,提出解购论淘汰并购,提出第四驾马车整合企业。前商务部中国企业走出去研究中心顾问【2012年该机构注销】,中金智库研究员,前商务部中国国际经济合作学会经济研究员,商业见地网专栏作家,,2007年获银监会颁发优秀经济论文奖,获《经济日报》官网中经论坛1次一等奖、3次特等奖、2次优秀经济评论员中第1名、四个全面特别奖。

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北京房价部分跌20%,崩盘了吗?   

2017-06-03 12:03:02|  分类: 股市楼市研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京房价部分跌20%,崩盘了吗?
       对于近期北京部分房价下跌超过20%,国内一部分专家认为崩盘了,一部分专家认为这仅仅是个案,不是崩盘。问题是,目前北京楼市并没有崩盘,这是比较确定的一致观点,问题是将来会不会崩盘呢?
       北京部分房价跌20%真相如何?
    根据伟业我爱我家集团市场研究院的最新统计,5月北京二手住宅市场实际签单量环比下降了34.2%,新增客户登记量也环比下降11.9%,二手房成交均价环比下滑2.4%,跌幅最大的通州、亦庄等地幅度甚至超过了20%目前二手房成交量已经降到了冰点,价格相比“3·17新政”出台前也下降了10%以上,买卖双方的博弈关系出现逆转。未来,房价还有进一步下降的空间以新城阳光小区一套81平米的南北通透两居为例,“3·17新政”出台前他们卖出了一套,价格是475万元,合计均价大约在5.8万元/平米。如果是现在,报价也只能报5.2万元/平米,总价大约421万元,跟新政前相差了54万元,下跌了11%。现在报价都不敢报得太高,否则客户看都不看,如果是业主着急卖房,价格还能再低点。目前的市场价格大约已和去年年底持平,比今年2月底、3月初时的高点回落了不少。
    现在买房的人特别少,因为限购非常严,很多人都没有资质,上户量(新登记客户数量)都少了,原来只要在北京缴纳够5年的社保、纳税就可以,现在还要在通州缴纳满3年的社保和纳税,而且‘认贷又认离’
    今年北京房价下跌20%的速度创历史记录,让人大吃一惊。
    2013年年底房价开始下跌,到2014年年底,经历了一整年也就下跌了15%左右,这还是成交量持续低迷、买卖双方博弈很久的结果。2008年、2011年两轮调控,房价确实有出现“腰斩”的,但也是在6-9个月以后了,调控2个月就下跌20%的情况“历史上从未有过”。
     房产新政为何力度这么大?
    新政在限贷方面“卡得比较紧”,现在买房的基本都有贷款记录,所以就要认定为二套。以一套总价450万元的房子为例,新政前贷款可以贷到240万元左右,现在则只能贷到120万元左右。
    很明显,原来房贷是55%,新政只有25%,以上例为例,变成买房者要多准备120万元现金,这可是一下子成为买房的拦路虎了。
    新政之前业主方比较强硬,很多人就是不降价。现在则是客户比较“挑”,因为有资格买房的客户太少了。改变了供求关系。
    根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2017年4月,北京二手房交易全款支付的比例为37.92%,环比3月份增加了8.77个百分点;到了5月,这一比例再次上升5.31个百分点,达到了43.23%。
     为什么全款支付比例最近三个月逐月上升?
     笔者认为,一是一部分没有全款支付能力、完全依靠更多比例贷款的比例被剔除出去了,导致全款支付能力比例上升了,二是一套房的贷款总额下降一半,也是促成一部分全款支付能力比例上升的原因,三是没资格买房的被剔除出局,因为他们拥有多套房。很明显,这是一个洗牌的结果。
    有媒体报道,新政对中介行业冲击很大,有的地产中介甚至关闭了环京地区的100多家店面,将房产销售人员分流至唐山、张家口等地区。对此,有业内人士表示,新政确实对中介有一定影响,但这个行业已经经历过多次市场周期了,产品比较丰富,有租赁、有经营,还有新房,基本能够抵御这段时间的低迷。
    现在我们已经了解了北京市楼市当前的情况,问题是房价后市会不会崩盘?
     笔者给出的预测是会崩盘,依据如下。
     1、美国次贷危机后,银行收回的房产以低于市场价拍卖,容易成交。同样,北京现在的市场价比去年底平均下降11%左右,而你要急于套现,只有在市场价的基础上下降10%-15%,才更容易成交,但是,北京房地产市场房价会不会崩盘主要看这种急于低于市场价10%-15%左右的房源有多少,如果持续不断,就会持久拉低北京市房价。
     现在,我们要来分析哪些人继续低价出售房源。
     1、一些白领由于市场竞争激烈企业效益下降,导致工资下降,被迫出售房源。
     2、一些企业家由于投资巨亏,被迫出售房源用于还债。
     3、一些人离开北京市,比如迁入上海、广州或者去国外发展定居了,故要低价卖出房源。
     4、北京市外迁产业,会导致很多企业公司用房被迫大量抛出,因为工作环境、厂房、办公、总部等全部外迁了,这些高管在北京市的单位用房就被迫低价卖出了。这一块应该是比较多的,通州、亦庄原来被用于这种单位用房一方面房价比较低于北京市中心,另一方面上班到北京市中心的途程也比较近,现在外迁,所以这种地方率先低价处理房源是在意料之中的。
    假如北京楼市崩盘政府会不会救?
   笔者认为,政府救市的概率非常低,因为今年全国两会期间,中央政府报告已经把去杠杆作为第一件最重要的大事来抓,一是降低银行贷款、银行理财产品去通道、表外资产进表,二是央行缩表,三是银行缩表,四是切断各大金融业之间的资金链业务链,打造防火墙,五是整顿各行各业成为史上最严,六是中央已经用一带一路、供给侧改革、工程建设、混改、债转股来托底经济,这样做的目的就是无需对经济发展担忧,可以好好地进行房地产调控了。所以,笔者预测政府就房地产崩盘的概率比较低,或者说力度比较弱。将来随着北京大量产业外迁后,北京市楼市会多出来许多。加上现在动迁后家庭套房拥有普遍在3至4套,随着上一辈人的死亡,两个家庭当代组合后就是拥有6至8套房源了,夫妻只能住一套,现在基本上都是生一胎不愿生二胎,也就是给下一代住一套,考虑到孙辈住一套,等到孙辈出现下一代时,现在的当代夫妻大多数已经死亡了,如此一个家庭常规是三套房就够了,变成3至5套房源多出来用于出租了,或者是出售了。所以,北京市中长期房源出售太多,这是政府救不了的主要原因。
    下面我们再来分析有关楼市会不会崩盘的专家观点。
    从2003到2013年,中国一线城市房价涨了4倍;如果考虑调整房屋质量的数据,每年涨幅为13%,中国一线城市房价大概用6年就可以翻一番。一般来讲名义涨价和真实涨价是有区别的,名义涨价是包含通货膨胀率的,真实涨价是扣除通货膨胀率的,比如房价同比上涨3%,如果通货膨胀率是2%,如此真实上涨是1%。于是有知名大学教授说,一般来讲,名义房价是不会下跌的,实际上这是错误的结论,香港在1997年回归前居民纷纷逃离,大量抛出房源,于是房价腰斩。无论是名义房价还是真实房价全面下跌了。
    这位知名大学教授对房地产市场会不会下跌的分析如下。

最近中央政府极其严厉的房地产调控政策,应该看作是对泡沫的警惕。房子在2015、2016这两年内价格翻了一番,对于普通老百姓意味着什么?我们分三种情况考虑。

第一种情况,你永远都是房子的居住者。这两年房价突然上涨,但房子为你提供的服务并没有改变。如果涨价的原因是旁边盖了美好的花园,建了美好的学校,带来了周边品质的提高,对你才有意义。

第二种情况,大部分人有这样的想法,现在居住着等到老的时候再卖给别人。那就意味着,买房者要以很高的价格接盘,这相当于盘剥后来的购买者。

第三种情况,把房子租给或者卖给新进入城市的移民。城市房价上涨,可能因为这块土地未来能够创造出更多收入和GDP。举例说,加州发现金块,带动了淘金业的发展,随之发展了酒店、餐饮行业,当地房价的上涨就是分享了发现黄金的红利。同理,在现实经济中,房子其实也是间接参与分享了该地经济发展带来的收入。北京人先买了房子,同时办优秀企业,办银行,等更多优秀人才进入北京,这些人把挣来的钱交房租,再买房子。这也相当于分享未来人们的劳动成果。

造成美国房地产泡沫的是上述第二种情况,是不可持续发展的;中国的房地产市场则是第二种、第三种情况都有。从这个角度看,中国房地产市场相比美国房地产市场,是相对健康的。

笔者认为,以上分析忽略了房产套数与家庭户数的供求比例变化,所以是伪分析。

这位教授的核心观点是:中国的房地产市场与美国房地产泡沫比较,有很多不同点。如果考虑中国经济未来的增长,和合理的土地供给,今天的高房价是可维持的,是基本理性的投资。但前提是,中国的各类城市要控制土地供应在合理的水平,不能太多。值得警惕的是,如今的高房价依然是危险的,给定中国的特点,只不过不会像美国房地产泡沫那样迅速破裂。具体原因表现在以下四个方面。

第一,从开发商的存货来看,一线城市开发商没存货,北上广深没房子可卖;二线城市存货略有上升,但没那么严重;三、四线城市的存货很多,所以三四线城市房子盖多了,产生泡沫,导致浪费。

第二,从住宅空置率来看,家庭调查数据显示,中国的住宅空置率从5%-6%的水平上升到现在10%的水平,但这个空置率还是在可控范围内的,并不会导致房市马上崩掉。

第三,从需求角度来看,相比较于美国,中国人买房是在高首付、高房贷利率条件下,高储蓄人群寻找财富存储的出处。相对于美国人,有钱的中国人不愿意买基金、保险产品,更愿意买房子。中国人对房子的需求因素会不断增加房子供给,促使城市再增加土地。

第四,从供给角度看,房地产开发商早年杠杆极高,现在政府收紧了给开发商的信贷,杠杆率有所降低。而且要看到,供需决定短期房价,长期房价取决于供给因素,即长期的生产成本。中国房地产的总建筑成本约为3000-4000元/平方米。小城市里面,净建筑成本占三分之二,土地占三分之一;到了北京,土地成本占三分之二,净建筑成本占三分之一。所以大城市房价的长期成本主要还是取决于土地供应。

    笔者认为,以上观点都是花拳绣腿,为什么?房屋空置率目前是10%,随后将是20%,谈房地产是否崩盘要考虑的是将来的预测,而非当前现状,所以,经济学家需要前瞻性。谈大小城市的土地成本建筑成本比是没有意义的,谈大小城市房屋存货多少是没有意义的,因为这些都是静态的当下情况,并不是未来几年的房地产市场情况。
      前几年,笔者对复星实业收购纽约曼哈顿下城的办公楼给予批评,当时复星老总说考察好几年后才收购,不是拍脑袋,为什么现在纽约房地产市场衰退了呢?很明显,企业家只能看到当前的情况、经济数据,将来并没有数据出现,就需要经济学家的前瞻性进行预测了,而一些经济学家只是数据的奴隶,并没有前瞻性。比如以上这位知名大学教授就没有前瞻性只是数据的奴隶,这些数据是当前静态情况,将来的动态市场并没有产生数据,所以他没办法分析。
     比如这位教授说,1998年中国人均城镇住房面积15平米,现在是30多平米,
美国在2000年就是人均60平方米,当时德国是38平方米、日本31平方米。
     很明显,这位教授用美国人均居住数据对比中国是胡扯,为什么?因为美国上个世纪已经有一股攀比风,豪宅面积从500-700平方米左右上升到1000平方米以上,中等大小的房子面积从100-200平方米上升到300-500平方米,而小房面积也从两位数上升到100-200平方米,这种比阔风让美国房屋市场的消费进行扩大了,接下来家庭电器、设施等全面升级了。
     笔者认为,美国家庭拥有套房数并没有上升,只不过是单套房面积升级换代了,而谈家庭拥有房源不谈套数只谈人均拥有面积实际上等于白谈,就像笔者上文分析的,将来北京城市家庭房屋拥有量基本上3套就够了,因为这是夫妻关系、代际关系决定的。所以以美国人均居住面积对比中国实在是胡扯,读者们,注意笔者说的家庭房屋拥有量、代际套数
     另外,笔者认为,买房资金是贷款还是实付或者说实付比例多大,是决定房屋供需的主要因素,与人口多少、收入高低没有相关性这位教授只谈房屋成本、土地成本,闭口不谈买房实际资金能力,这也是胡扯,这种谈楼市胡扯的经济学家数不胜数
    综上所述,笔者预测,北京楼市会崩盘,从家庭房屋套数、家庭代际房屋套数人口外迁、产业外迁、市场竞争洗牌导致抛售房源、生育、因素来看,北京将来比其它大城市更容易崩盘。读者经常看到一些专家纯粹谈面粉比面包贵、中外房地产数据对比、净房价涨幅等等,大多数都是房地产开发商的托儿,笔者告诉读者,本来中国房地产市场就是依靠贷款这种高杠杆撬动的市场,现在,贷款缩小一半,房地产市场就失灵了,为什么就不火爆了呢?所以,谈房地产一定要从支付能力或者说是从资金占房价比角度才有效。所谓的买卖不就是支付能力与商品多少的关系吗?结果国内很多房地产研究专家整天谈中外人均居住面积、面粉比面包贵、库存、租售比等插边球的方方面面,目的只有一个——捣糨糊,让百姓多付钱买房,所以,这些房地产专家才是推高房地产的最大营销专家,所以,房地产峰会这些房地产专家就是吹鼓手,或者说是打手。房地产开发商美其名曰——台柱子。所以,老百姓请你看清这些房地产专家的嘴脸。



吴东华简历:知名经济学家,中国版波浪理论创始人,企业综合创新创始人,前商务部中国国际经济合作学会研究员,前商务部中国企业走出去研究中心顾问,中国金融智库研究员,欧美元趋势预测第一人,他创新的波浪理论比江恩的更细更宏更深更厚更实用更适应中国市场,是全球一百多年来唯一创新,进行欧美元趋势预测自2009年以来全球领先,预测全球股市期货货币自2016年年初以来至今已经成功105次。百度可搜他《中美数浪大师风格有什么不同》《江恩波浪理论已经淘汰了》《股民炒股有8大风险,盈利靠波浪》《炒外汇货币需学6个基本功》等文,学习他数浪式《股票操盘手创新教学》课程是抓牛股方法,也是抄底逃顶方法,学习他数浪式《期货操盘手创新教学》课程是全球期货防爆仓买点方法,也是波浪趋势投资方法。股票、期货、货币投资者可以通过加他微信(他微信账号:wdh13564344931)或他手机号:13564344931来报名、学习他创新的波浪理论。个人、公司都可以邀请他担任股票、期货、外汇投资方法顾问。详见他网易官博http://wudonghua020.blog.163.com。写于2017年6月3日
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