注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

商务部名家吴东华指导打造爆品、世界名牌

吴东华指导:打造世界名牌、企业爆品、创业成小企、小企成大企、大企成世界名牌

 
 
 
 
 

日志

 
 
关于我

著名经济学家,企业综合创新创始人,波浪创新专家,,预测欧美元趋势第一人,印度专家,外贸专家,提出解购论、第四驾马车。前商务部中国企业走出去研究中心顾问,前世界贸易联合会驻上海名誉主席,前中国设计产业协会上海会长,前《台商》首席经济学家,中金智库研究员,前商务部中国国际经济合作学会经济研究员,商业见地网专栏作家,,《现代物流报》前特邀评论员,经济日报官网中经论坛前特约评论员,2007年获银监会颁发优秀经济论文奖,获《经济日报》官网中经论坛1次一等奖、3次特等奖、2次优秀经济评论员中第1名、四个全面特别奖。

网易考拉推荐

成功预测中企纽约投房一场空  

2017-05-22 20:09:55|  分类: 走出去战略 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
成功预测中企纽约投房一场空
       国内一些企业公司投资纽约房地产,笔者早就预测有风险,将是一场空,美国房地产面临崩盘的命运。
       比如笔者曾经接受媒体采访时对复星购买曼哈顿下场广场给予批评,当时复星老总说是反复调研,而且是调研几年后才采取的收购动作,比如,纽约写字楼的供需、新写字楼的未来几年市场投放量、租金与投资比、租金每平方米与周边写字楼对比、租金每平方米近几年对比,等等,看起来功课做得非常仔细。然而在整个房地产崩盘来临之际,一样被卷进一场空的亏损大潮中。
        今年第一季度纽约房地产市场总销售额比去年同期水平大幅下降58%至43亿美元。图注:曼哈顿地区商业房地产销售额降至过去六年来最低点
成功预测中企纽约投房一场空 - 商务部波浪创新名家 - 国家商务部波浪创新名家吴东华教买股票期货
          通过上图,我们发现曼哈顿的房屋销售面临崩盘,接下来将是价格方面的崩盘。
      笔者之前多次表示中国公司投资美国房地产,警惕面临腰斩,现在看来逐步走向笔者的预期。
   中国外汇管制政策只是纽约房地产市场遇冷的导火索而已。过去几个月中,纽约、圣弗朗西斯科以及其他主要城市的房地产市场已经出现见顶迹象,各大城市的房地产价格已经明显高估,并有一大批新建高端房产涌入市场导致供应量快速上升。今年一季度,全美房地产的销售情况也不甚乐观,从研究机构Real Capital Analytics公司提供的数据来看,全美房地产销售总额比去年同期下滑18%。
   中国外汇管制紧到什么程度?
   目前中国居民换汇时需要承诺外汇资金不会用于购买海外房产、证券资产、人寿保险或其他投资类保险产品。尽管这种监管固定并不是新鲜事,但是此前居民换汇之前无需签署此类保证书。同时,居民换回时需要提供一份外汇资金使用的详细计划用途,包括商业差旅、海外留学、探亲、医疗服务、商品贸易或购买非投资型保险产品,并具体说明外汇资金使用的年月日期
     笔者认为,这份保证书是合同、协议证据,而换回时的清单让居民外汇资金无处遁形,如果清单不能解释清楚,违反中国外汇监管政策的居民或机构将被加入外汇监管部门的监察黑名单,未来三年将不再享有换汇额度并将接受监管部门的反洗钱审查。同时,居民换汇时需要遵守中国政府对洗钱、逃税以及地下钱庄等犯罪行为的法律法规,并确认没有将个人每年换汇额度借给其他人
    如此,变成个人换汇通道容不下机构资金、黑钱资金、洗钱资金,外汇管理局从而达到收紧外汇监管的效果。
    如今,纽约和圣弗朗西斯科等大型城市中已经出现房地产过度建造的迹象,而这些美国主要城市也成为这波房地产大牛市的主要受益者。
    造成美国房地产市场交易崩盘的原因还有来自特朗普政策的空悬,比如给企业、个人减税迟迟没有成功,减税本来是房地产企业的最爱,现在变成空谈了,投资者不敢投资变成观望了。
     而特朗普要求美联储主席耶伦加息,目的在于强美元提升购买力,可是美元走强就会导致利率上涨,而利率上涨就是房地产市场的最大利空,前美联储主席格林斯潘在本世纪初就是通过利率一路下跌而推升美国楼市的,然后又通过利率一路上升让美国楼市崩盘的。
     如果美国加息一路上升,美国楼市必然崩盘而已。问题是,美国加息会逼迫全球大多数国家跟进加息,为什么?因为美元因加息而上涨,会导致全球大多数货币贬值,一旦货币贬值过大,这些当事国家就会通过加息来阻止货币过度贬值的趋势,于是这些国家也会让楼市承压。
     纽约商业房地产市场中供应过剩是导致成交额快速下降的根本原因。在多年房地产市场回暖之后,美国房地产开发企业建造了大量的酒店和高级公寓等商业地产。如今,由于供应量快速增加,房东们开始大幅下调房租价格,贷款机构也开始收紧贷款门槛两年前,美国房地产开发商Louis Ceruzzi和一个中国合伙企业共同购买了一块位于第五大道的地皮,当时这笔交易的成交价高达2.75亿美元,比2011年这块地产的市场价格翻了一番。2015年年底,Louis Ceruzzi表示第二年春天将开始开发这一块商业地产。但是,一年多之后的今天,这一块商业地产仍然是空荡荡的,只有随处散落的橡胶建材。
     纽约写字楼租金大幅下降,变成纽约写字楼的整个市场崩盘,那么,复星在曼哈顿广场的写字楼就面临亏损了。
      而中国一家保险公司购买美国纽约华尔道夫酒店,此为全球著名的五星级豪华酒店,位于纽约市曼哈顿区公园大道49街和50街之间,是希尔顿奢侈酒店品牌华尔道夫酒店和度假村的旗舰店,很多国家领导人曾在此下榻。
       安邦是中国保险行业综合性集团公司,总资产规模达7000亿人民币。希尔顿则为总部在美国的全球性酒店管理集团,拥有11个世界级的品牌,酒店遍布近百个国家和地区。中国安邦保险以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店,现在面临纽约酒店租金、写字楼租金大幅下跌之际,面临酒店、高级公寓过剩的大环境,安邦保险恐怕也是一个收购不见效果的后果。
成功预测中企纽约投房一场空 - 商务部波浪创新名家 - 国家商务部波浪创新名家吴东华教买股票期货
      上图就是复星国际收购的纽约第一大通曼哈顿广场,笔者2013年写过该收购评论博文如下。

复星7.25亿并购曼哈顿广场将成牺牲品

复星一向收购资金不超过1亿美元,今年突然之间想通过大的换换,鸟枪换炮,结果一出手就是7.25亿美元,于1018日买下摩根大通手中的美国纽约曼哈顿下城区地标建筑物第一大通曼哈顿广场(One Chase Manhattan Plaza)。这是洛克菲勒家族最有名的两栋地标性建筑之一,据复星高层说,买下该建筑主要有两点理由,第一是该楼租金比周边低40%,他们认为主要是楼陈旧,通过装修,就能把租金提上去,现在主要是摩根大通租用着,等过了两年租用合同到期,摩根大通全部搬出就可以全面装修了。第二是复星发达所有海外并购,都是基于国内人士到海外发展的联络平台来进行收购的,并不是依靠海外市场的消费来收购的。笔者认为,这两点理由均不靠谱,复星7.25亿美元并购曼哈顿广场将成牺牲品,依据如下。

第一,周边租金超过曼哈顿广场40%的租金,实际上这是目前的价位,实际上,周边的租金价格存在回落的压力,因为供应因世贸大厦的修复后大量增加,世贸中心一号楼出租率只有55%,还有一栋楼也要出租,请问写字楼的供应是否太多?问题是,接下来附近还有超过100万平方米的写字楼要诞生。很明显,预计写字楼的价格面临下跌的威胁,一旦下跌,那么缩水两成,那么,曼哈顿广场租金离周边租金就只有13%左右的差距了。但是,一个是新楼,一个是老楼,那么基本接近的价格,人家总是选择新楼办公的,那么复星的曼哈顿广场就没有竞争力了。如果对曼哈顿广场进行装修,那么还得投入巨资,但是,租金在周边下降两成的基础上,恐怕曼哈顿广场是无法提价的。如果不装修,那么现在的价格就没有竞争力,贵了,顾客会流失的。问题是,摩根大通自己买了办公大楼,不会再来长期租用盖楼,那么复星面临巨大的招商压力。有可能出现现在价格的45%的空置率,那么相当于现在价格对折的满出租率,这就是赔本的买卖。

第二,曼哈顿广场建于1957年,1960年完工,从始建到2013年已经56年了,而房子的寿命是70年,那么该房子还剩14年,问题是,摩根大通还要办公两年合同才到期,又要拖两年才能装修,如此就只剩下12年了,估计装修需要一年,如此就只剩下11年了,如果把一年的租金给予装修的开之后,变成该楼只剩下10年的回报期了。问题是,还有7.25亿美元的成本以及每天的维修运作费用,估计低于30%的出租率就会亏本,因为运转费用太大。记得上海金茂大厦开张时每天需要100万元的开支才能运转,一个月就是3000万元人民币,一年就是3.6亿元人民币的成本开支,根据现在的价格换算就是0.6亿美元了,现在按增加30%的成本计算,就是0.78亿美元了。而复兴7.25亿美元收购只能使用有回报的10年,每年的成本是0.725亿美元,加上运转成本就是1.5亿美元的总成本,也即每年低于1.5亿美元收入就是亏损的。由此可见,复星的投资将是牺牲品。

第三,美国经济并没有好转,美国两党为了债务削减引发经济衰退,本来美国经济就不见起色。这种依靠大房换小房、股市增长的推动力已经到头了,接下来有可能将成为美国经济的黑暗。因为股市暴涨后面是暴跌,房子刚需已经完成就没有必要继续进行了。所以,将来美国经济发动机有可能熄火,或者是一潭死水了。那么谁会来租用复星的曼哈顿写字楼呢?指望中国企业家来曼哈顿租用,但是,中国企业家的制造业基本上在国内,销售利润率并不高,到曼哈顿广场租用办公楼,并不能改变美国老百姓对中国产品的歧视,所以,指望中国企业家大量进驻是不可能的。

综上所述,笔者认为,复星下属缺乏经济研究机构,导致并购曼哈顿广场是拍脑袋行为,即没有对周边租金趋势、真相的准确评估,也没有预测美国未来经济、中国企业家的真实状况需求量到底有多大,更没有准确评估周边写字楼的动态数量是多少。所以,这种拍脑袋用于1亿美元以内风险比较小,现在用于7.25亿美元的大手笔并购,风险马上就会悄然来临。

作者简介:吴东华,经济学家,商务部中国企业走出去研究中心顾问,预测欧美元趋势第一人,第一整合专家,印度经济专家,外贸专家,世界经济专家,创立“解购论”来淘汰“并购论”,提出第四驾马车的一系列整合方法来给中国各地政府和企业整合转型,成为中国政府和企业转型的第一导师,这是让李克强经济学产生具体成果的战略方法。协助各地政府整合把脉,把脉企业投资风险,风险并非如国内外专家所言在于文化,而在于未来预测、多层次经营与否以及能否随机应变的整合。

写于20131019星期六  

没想到3年后,笔者的预测就亦步亦趋地显露苗头了。

今年春节期间近仅仅是收紧外汇管制,纽约房地产市场就变天了,现在央行收紧银行业流动性,银监会关闭银行业通道投资,预计流动性的流出被关闭得滴水不漏。美国房地产市场将更加面临困境了。

成功预测中企纽约投房一场空 - 商务部波浪创新名家 - 国家商务部波浪创新名家吴东华教买股票期货

    目前华尔道夫酒店处于装修期间,到2020年才开始营业,可问题是,2017年纽约酒店、公寓、写字楼就面临销售崩盘、租金大幅降低的格局。
     所以,安邦19.5亿美元收购华尔道夫酒店并不是明智之举,现在面临巨大的风险,如果安邦整修好酒店后市场租金崩盘了,就意味着这种投资意义不大。
      综上所述,笔者认为,无论是复星投资纽约的第一大通曼哈顿广场,还是安邦投资纽约华尔道夫酒店,都是一场空。



吴东华简历:知名经济学家,中国版波浪理论创始人,企业综合创新创始人前商务部中国国际经济合作学会研究员,前商务部中国企业走出去研究中心顾问,中国金融智库研究员,欧美元趋势预测第一人,他创新的波浪理论比江恩的更细更宏更深更厚更实用更适应中国市场,是全球一百多年来唯一创新,进行欧美元趋势预测自2009年以来全球领先,预测全球股市期货货币自2016年年初以来至今已经成功96次。百度可搜他《中美数浪大师风格有什么不同》《江恩波浪理论已经淘汰了》《股民炒股有8大风险,盈利靠波浪》《炒外汇货币需学6个基本功》等文,学习他数浪式《股票操盘手创新教学》课程是抓牛股方法,也是抄底逃顶方法,学习他数浪式《期货操盘手创新教学》课程是全球期货防爆仓买点方法,也是波浪趋势投资方法。股票、期货、货币投资者可以通过加他微信(他微信账号:wdh13564344931)或他手机号:13564344931来报名、学习他创新的波浪理论。个人、公司都可以邀请他担任股票、期货、外汇投资方法顾问。详见他网易官博http://wudonghua020.blog.163.com。写于2017年5月22日
  评论这张
 
阅读(958)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017