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国家商务部波浪创新名家吴东华教买股票期货

吴东华创新的波浪理论比江恩的更细更宏更深更厚更实用更适应中国市场,是全球唯一创新

 
 
 
 
 

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著名经济学家,中国波浪创新专家,,期货防爆仓唯一专家,期货波浪预测专家,牛股投资专家,企业综合创新创始人,预测欧美元趋势自2009年以来全球唯一成功者,印度专家,外贸专家,世界经济专家,提出解购论淘汰并购,提出第四驾马车整合企业。前商务部中国企业走出去研究中心顾问【2012年该机构注销】,中金智库研究员,前商务部中国国际经济合作学会经济研究员,商业见地网专栏作家,,2007年获银监会颁发优秀经济论文奖,获《经济日报》官网中经论坛1次一等奖、3次特等奖、2次优秀经济评论员中第1名、四个全面特别奖。

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经济学家吴东华分析楼市资金面的观点(见《中国经营报》)  

2017-02-17 14:40:32|  分类: 媒体报道东华 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经济学家吴东华分析楼市资金面的观点(见《中国经营报》)

楼市存销比大大高于合理水平,部分楼盘价格直降四成
楼市供需失衡 秦皇岛或现鬼城隐忧
作者: 秦玥 | 发表时间:2014.03.24
刊发于总2052期《中国经营报》[区域经济]版 0条评论 被10次查看 收藏 
  继杭州德信楼盘房价每平方米直降3000元引发全国关注后,华北重镇河北秦皇岛也开始出现楼市降价风暴。 
  近日,《中国经营报》记者在秦皇岛调查发现,一个名为“珠江道12号”的楼盘开始以“所售房源打六折”吸引购房者。该楼盘原市场价在8000~9500元/平方米,现在只需5000元左右/平方米,价格直降40%。
   对此,不少业内专家指出,秦皇岛多个楼盘做出大幅降价的原因之一,是秦皇岛楼市供需结构的失衡。有关数据显示,秦皇岛楼市存销比为12,大大超过6~9的合理水平。 
  然而,对秦皇岛而言,楼市降价并不是最严重的事情,令市场感到“恐慌”的是,由于开发商过度开发,城市房屋存量过大,常住人口增长缓慢,崩盘的案例或将逐步增加,秦皇岛市某些区域将有演变成“鬼城”的风险。
变相降价40%
  购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降,市场供需形势发生变化,开发商为了谋求满意的销售业绩,只能在价格上做出让步。
  3月19日,记者来到了位于秦皇岛开发区的“珠江道12号”。在偌大的售楼中心,零星的购房者和为数不多的销售人员,让这里显得格外冷清。 
  “我们现在所售房源打六折,总共有100套房左右,现在就只剩60~70套了,最小面积为168平方米,但为数不多,其他均为大户型现房销售,原市场价在8000~9500元/平方米。”现场销售人员告诉记者。
  据该销售人员表示,购房时,购房者将与开发商签订购房合同,合同约定房价为目前房价的六折,也就是约为5000元/平方米,其他包括车位、契税、实际溢出面积等款项均按照合同约定的六折价计算。 
  举个例子来说,如果购房者要买一套196.28平方米的房子,按照原价9688元/平方米的价格计算,总房款是1901561元,而按照折后5815.98元/平方米价格计算,购房者将可以节省840000元。 
  但这840000元并不是购房者无需支付的。“如果要想享受六折优惠,你就得把这840000元先借给开发商,开发商将在后续的4年之内将这840000元返还给购房者。”销售人员直言道。 
  也就是说,“珠江道12号”促销的方式是连续4年每年返还购房人10%的购房款。比如这套房子总价100万元,购房人先交全款,以后每年给他返还10万元,连续返4年。
  对此,有业内人士表示,这显然是开发商的资金有问题了,还有近百套房源就开始进行六折促销,这一项目的销售问题十分严重。“按照通俗理解,这确实相当于六折销售,不过这里面还有4年的返还期,从侧面能看出开发商资金压力确实非常大。” 
  据记者了解,“珠江道12号”的销售周期漫长,从2010年销售至今,已经历时4个年头。而漫长的销售周期主要是与其开发的大户型有关。
  但在户型与市场需求不匹配之外,秦皇岛房地产的刚需也在逐年下降。根据秦皇岛统计局2012年固定资产投资数据显示,2012年全年房屋施工面积高达22397013平方米,累计比2011年同期增长23.7%,但实际商品房销售面积仅为2764488平方米,累计比2011年同期下降17.5%。 
  据记者调查,类似“珠江道12号”的销售困境并不是个案。据记者调查了解,在秦皇岛大打折扣的楼盘还有很多,而且准现房销售已经成为秦皇岛典型现象。
   据媒体报道,去年8月开盘的花园洋房项目南岭国际均价6300元/平方米,但目前推售的高层打出了“每平方米破冰起价4995元,更享受首付6万”的广告。 
  而将于今年9月底交房的中铁秦皇半岛项目一期,对余下房源也推出起价5800元/平方米的特价房,但这一项目二期均价则为7050元/平方米。此外这一项目2013年全新加推的23层高层还推出一万抵五万的优惠,均价6500元/平方米。
  除此以外,“买房送车位”,“买两间送一间”等优惠更是不在少数。秦皇岛一位房地产专家告诉记者,秦皇岛新房的价格普遍在8000~9000元每平方米,但今年年初出现了很大一批5000多元每平方米的房源,房地产开发商都在想尽办法回收资金。 
  据记者了解,“珠江道12号”隶属天洋控股旗下秦皇岛天洋房地产开发有限公司开发,2009年以来,天洋包括住宅地产、商业地产、旅游地产等房地产开发在广阔的区域中扩张,在各地的地产项目总计616万平方米已经开盘或正在建设,其中仅秦皇岛当地项目就有三个,分别为秦皇岛10万平方米“天洋银泉”高档住宅区项目,秦皇岛23万平方米“天洋·珠江道12号”水景豪宅项目、秦皇岛17万平方米“万树香堤”高品质住宅区项目。 
  对此,“珠江道12号”的销售人员也坦言,对于秦皇岛天洋房地产开发有限公司来说,该赚的利润也早已赚到,现在就是回收资金,因为还有几个别的项目在进行,现金流对于开发商来说很重要。 
  经济学家吴东华对记者表示,由于近日银行信贷持续收紧,令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻,资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金,但购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降,市场供需形势发生变化,开发商为了谋求满意的销售业绩,只能在价格上做出让步。
库存危机
  存销比,是指商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值,处于6到9之间被认为是比较合理的水平。
  “有的开发商已经开发不起了。”一直关注地产开发商的金融业某机构张淼向记者表达了自己的看法,这几年很多房地产开发商的库存量很大,第一期、第二期的房子都卖不出去,房子全部质押在开发商自己手中,现金很难流转。 
  然而,高量的库存并没能抵挡房地产继续开发的脚步。根据搜狐焦点网提供的数据显示,秦皇岛整个海港区2014年的市场供应量预计为834.31万平方米,其中包括已开盘的项目原有的库存174.14万平方米、已开盘项目2014年计划新增的入市量290.30万平方米、2014年纯新盘的入市量283.43万平方米;而去年的整体供应量就高达570.53万平方米。
   由此,我们不难发现,2014年又将增加260多万平方米的库存。“对于秦皇岛来说,去年供应量过大,已经出现大批项目完不成销售任务的现象,导致这两年的房子价格平均每平方米仅在7000~8000元的价格,尽管价格不高,但是房子依旧很难出手。”不少本地业内人士表示。 
  据本报记者了解,近年来秦皇岛的库存量、空置率一直都很高,销售周期也普遍较长。“就拿‘珠江道12号’来说,该公司在2009年、2010年就进行开发,2010年开始销售。”熟悉当地项目的一位业内人士告诉记者,时至今日,都4年过去了,房子还没有全部销售完。 
  “由于秦皇岛近两年大力发展旅游地产,很多楼盘都是外地人购买,就‘珠江道12号’来说,一半的客户都是外地京津地区的人来买。”上述销售人员说道。 
  与此同时,据媒体报道,当地另一个房地产项目“森林逸城”中,北京客户占到六成以上,冬天入住率估计不到五成。 
  形成这样的特色,与秦皇岛这两年大力发展旅游地产有直接关系。
  据了解,2009年,秦皇岛启动“旅游立市”战略,要求5至10年时间,把秦皇岛建成国内最佳、国际上有较大影响的旅游名城。随后,秦皇岛于2010年启动了大规模的土地出让。数据显示,当年秦皇岛4个区招拍挂土地共45宗,面积469.8249公顷,土地出让金108.88亿元,平均单价为2317元。这些土地集中在2012年、2013年入市。
   据相关数据显示,截至2012年年底,仅海港、北戴河、山海关三区的商品房库存就高达635万平方米,而当年的消化量仅为156万平方米,北戴河区和北戴河新区仅成交房源1955套,面积14.5万平方米。
   库存压力巨大,开发商不得不降价跑量。根据新浪乐居对2月份秦皇岛141个在售楼盘的统计,秦皇岛在售楼盘均价约为7984元/平方米,其中112个普通住宅均价约为6469元/平方米,27个海景楼盘项目均价约为13622元/平方米,商业楼盘项目2个,均价为16750元/平方米。据业内人士统计,2014年2月份,秦皇岛超过九成项目均没有涨价。 
  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,秦皇岛是典型的三四线城市,库存压力大,新区积压,价格将面临调整。
  “随着宁波、杭州、山东、常州等地区楼市曝出的降价案例,这将意味着2014年整体楼市分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。”张大伟表示,而对于库存严重、人口新增放缓的城市,都有可能在最近再次出现降价。
   来自秦皇岛市统计局的房地产开发数据显示,2013年秦皇岛房屋施工面积为24819143平方米,商品房屋销售面积为3025025平方米,存销比为12。存销比,是指商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值,处于6到9之间被认为是比较合理的水平。秦皇岛的存销比达到12,已经大大超过合理的水平。“也就是说,在不新开盘的情况下,市场可售房源可销售近一年多。但是,相比一二线城市,三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。”一位不愿具名的业内人士表示。
“鬼城”隐忧?
  “城市规划的无序,使‘新城’遍地,但后续需求乏力,将使‘新城’变成‘鬼城’。” 
  面对高库存,秦皇岛似乎并没有意识到事态的严重性。“秦皇岛目前的房地产并没有说的这么可怕,该楼盘处于秦皇岛开发区,区域位置、交通和生态环境都很好,属于较高端楼盘。”秦皇岛市政府办公室一位李姓工作人员接受记者采访时表示。
  “开盘之初定价应该在9000元以上,而且户型基本上都在160平方米以上。”上述李姓工作人员说,“这样的楼盘本身销售难度就比较大,目前来看可能项目销售进度不尽如人意,开发商着急回款。不过六折卖房始终是个例。目前从统计上看,秦皇岛房价还没有下跌这么厉害。”
  与此同时,上述工作人员表示,秦皇岛房价基本上还保持稳定,但是通过各种方式打折的“隐性降价”比较普遍。
   然而,据秦皇岛相关部门的监测数据显示,三月初秦皇岛在售楼盘共有139个,其中有近7成楼盘进行了打折优惠。“只要有一块地方就盖楼,这就是秦皇岛。其中,主城区海港城的房屋需求已趋于饱和,而房屋的库存量却依然巨大。”秦皇岛居民李先生对记者说道。
   根据秦皇岛统计局2013年固定资产投资数据显示,2013年全年,秦皇岛固定资产投资共计7702882万元,累计比上年同期增长6.4%,其中,房地产开发投资共计2351162万元,累计比上年同期增长10.2%。 
  秦皇岛房地产投资占据整个固定资产投资比重的近三分之一。“如此大幅度的占比,也就是说,如果房地产一旦出现不良事件,对于整个秦皇岛的经济将带来重大影响。”吴东华指出。 
  据记者了解,自去年下半年起,秦皇岛许多旅游楼盘均陷入了销售困局。在北戴河新区,由于房屋滞销,不少楼盘自去年下半年已展开促销。一位基金资管公司知情人士告诉记者,秦皇岛的海滨楼盘都是非刚需产品,而经济大势不好的时候,非刚需楼盘就不好卖。
   与此同时,由于秦皇岛隶属三线城市,人口本来就少,年轻人因为求职、上学等原因,选择去一二线城市寻求发展,近年来常住人口增长缓慢。加之“新城”建设导致开发商过度开发,造成城市房屋存量过大。
  秦皇岛市统计公报显示,2011年年末秦皇岛全市常住人口300.62万,2012年年末全市常住人口302.16万人,一年仅仅增加1万多人。
   “因此,在库存的压力下,崩盘的案例或将会增加。”一位不愿具名的业内人士表示,换句话说,如果房地产开发商一旦意识到市场风险便会从三四线城市撤离,投资房地产资金的撤出,最终将会导致房价下跌,也可能使部分城市出现烂尾楼。
  由于秦皇岛旅游业的品牌效应,能够吸引外来人口购置房产,导致房企在秦皇岛的楼市开发过于激进。秦皇岛被不少人士吐槽:一年十二个月,十个月休息,二个月“杀客”。度假区马路宽敞而整洁,就是没有人。
   一位金融业资深人士表示,“城市规划的无序,使‘新城’遍地,但后续需求乏力,将使‘新城’变成‘鬼城’。” 
  针对秦皇岛楼市发展的诸多质疑,记者还相继走访了秦皇岛市委宣传部、市发改委和房管局,但上述单位均无人对此进行回应。
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