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中国商务部著名专家吴东华教你创业创新投资

【吴东华综合创新3-5个月让企业净利超增3-5倍】【你打官司输了,想赢找吴东华】

 
 
 
 
 

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著名经济学家,中国波浪创新专家,,期货防爆仓唯一专家,期货波浪预测专家,牛股投资专家,企业综合创新创始人,预测欧美元趋势自2009年以来全球唯一成功者,印度专家,外贸专家,世界经济专家,提出解购论淘汰并购,提出第四驾马车整合企业。前商务部中国企业走出去研究中心顾问【2012年该机构注销】,中金智库研究员,前商务部中国国际经济合作学会经济研究员,商业见地网专栏作家,,2007年获银监会颁发优秀经济论文奖,获《经济日报》官网中经论坛1次一等奖、3次特等奖、2次优秀经济评论员中第1名、四个全面特别奖。

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商务部名家吴东华接受《羊城晚报》采访房贷  

2016-12-30 09:40:29|  分类: 媒体采访东华 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房企急赚钱!
http://news.dichan.sina.com.cn金羊网-羊城晚报作者:梁栋贤2014/2/21 17:54:44 新浪地产 

农历新年,本该是银行手头最充裕的时节,但往年的房贷“放水”并未如期而至,记者走访广州市内多家银行以及部分知名房地产企业后发现,房贷未见明显松动,“钱荒”隐患再度袭来。找钱,成了不少房地产企业新春的头等重任。

原因1  土地成本高企,透支资金能力

去年,得益于一线城市楼市的量价齐升,不少知名房企都遇到了好收成。然而,即便手头有大量的销售回款,却很难以“资金无忧”来形容开发商今年的财务状况。

其中一个很简单的原因就是,去年销售好、业绩佳,商家在土地市场上的争抢也更加使劲了。中原地产的统计数据显示,2013年,全国主要40个城市的土地成交金额高达14707亿元,较2012年的10674亿元大幅上涨了45%。虽然房企的销售业绩纷纷创出新高,但十大龙头房企去年在土地方面投入的金额占销售收入的比重仍达到了36%,而在2011年和2012年,这一指标分别只有21%和23%。业内人士表示,去年拿地成本太高,或许在一定程度上透支了今年房企的资金能力。

原因2  额度落实到天,贷款难度走高

资金需求大,最普遍的获取资金的途径一是加快销售收入回笼,二是加紧向银行贷款。不过,这一段时间,这两招都不太好用了。由于楼价高企,大多数购房者买房后要向银行获取房贷,这样开发商才能回笼资金,可如今普通消费者要获取房贷也不轻松,企业要想直接从银行贷款更是艰难。

去年6月份和12月份,“钱荒”两度爆发,很多房企寄希望于年初的信贷“放水”期,因为按照往年信贷发放的惯例都是“年初松,年底紧”,不过2014年年初,信贷同样未见松动。“未来房地产企业的融资难度还会增加,因为各种理财产品越来越多,资金的去处多了,房地产业能分到的蛋糕自然就少了。”广东外语外贸大学国际经济贸易学院博士生导师、广东省国际服务贸易学会会长李晓峰教授说。

知名经济专家、前商务部中国企业走出去研究中心顾问吴东华表示,受制于存贷比的考核及贷款结构的调整,目前银行贷款额度整体依然趋紧,“往常,总行往往只是给分行、支行一个年度或月度的贷款额度指标,如今,这一指标已经落实到每天了,这是从来没有过的状况,说明资金收紧了”。

值得注意的是,以前一些打“擦边球”式的融资,如今也被叫停。“银行有严格的存贷比限制,贷款不能超出一定的存款比例,但银行间的同业贷款以往被算作中间业务,不在受限制的范围内,因此以往有的房企明明是向A银行贷款,但由于A银行手头贷款额度不足,便委托B银行代付给房企,以此避过银监会的监管。”吴东华介绍,“如今这种业务很难再浑水摸鱼,房企要在银行贷到款并不容易,即使能贷到款,成本也比过去高了很多。”

去年贷款难,今年贷款可能会更难。针对国内的情况,吴东华认为,一是人民币要国际化,利率要市场化,这很可能会导致贷款成本上升。二是允许更多中小银行到外地开设分行,“以前只开100家分行,现在要开新的100家分行,要开银行就要有资本,必然带来资金的分流”。三是互联网金融已经分了银行一杯羹,原本属于银行的存款业务已被明显分流了。

途径1  海外发债,成本较低难度不小

在传统融资渠道受限、资金面收紧的背景下,房企再度掀起海外发债热潮。北京中原地产市场研究部统计数据显示,去年38家房企海外融资总额达1340亿元,同比增长123%,今年的势头有增无减,已有近20家房企扎堆宣布不同规模的海外融资计划,合计融资总额逾500亿元。

1月15日,世茂房地产公告称,将发行本金总额6亿美元的票据。1月16日,传九龙仓拟发行4亿美元优先票据。1月17日,包括华南城控股、禹洲地产股份及花样年华控股集团等在内的多家房企宣布海外融资计划。绿地香港控股有限公司于1月23日宣布发行2018年到期的15亿元人民币债券,年息为5.5%。1月23日,大连万达商业地产股份有限公司通过其境外子公司在海外发行6亿美元10年期美元债券。绿城中国也于近期公布,建议通过发行人进行一项美元次级永久资本证券的国际发售。2月17日,平安集团联手恒大发行总募集金额5亿元的信托产品。

房企需要考虑未来运作资金可能出现紧张的状况,这是房企改道海外融资的最主要因素。在银根紧缩的背景下,房企正致力于打通多元化融资渠道,合理调整不同融资渠道之间的配比。“国外的闲钱相对较多,存贷款利率普遍较低,因此,企业到海外融资,成本会明显低一些,但是难度却不小,因为海外市场对融资企业的信誉等方面会有更高的要求,而且资金进入国内也需要更多的手续。”李晓峰表示。

途径2  收购银行,不等于拥有提款机

除了海外发债,收购银行或参与创办银行去年在房地产市场中也是屡见不鲜。去年10月29日,徽商银行在香港路演,主角却是内地最大的开发商万科。因为,万科以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行,最终持股比例将占徽商银行扩大后股本的8%-8.28%,有望成为徽商银行最大的单一股东。

紧接着,更多的房企“联姻”银行浮上水面。恒大并购华夏银行股份,有望成为排名靠前的股东之一。新华联不动产股份有限公司董事会发布公告称,该公司正作为共同发起人之一,拟参与筹建民营银行。越秀集团上周对外宣布,已成功收购创兴银行75%的股份,涉及金额约为116.44亿港元。房企“联姻”银行开启了直接融资的模式,据了解,自2009年开始,相继有中国泛海、鲁能、绿地、华润置地、越秀、星河、万科、恒大、世茂等30家房企进入银行业。

实际上,自从楼市调控以后,开发商从银行能拿到的贷款越来越少,加上房企IPO的道路被封,即使大房企也同样面临着“钱紧”的窘迫,投资银行,无疑会让房企用钱更加方便。“房地产企业参股银行,可能60%是出于让以后融资更便利的原因,”李晓峰说,“另外40%的原因可能是出于利润方面的考虑,毕竟,银行业目前还是一个高利润的行业。”

不过,在吴东华看来,即使房企收购了银行,成了银行的控股股东,虽然有贷款上的便利,但也不等于手上拥有便利的提款机,“因为不少房企投资的银行在内地,将来有可能纳入与国有银行一样的监管标准,如果对楼市调控,即使房企是控股股东,也同样会受到限制。”

途径3  参股保险,多方开拓融资路子

吴东华介绍,如今国内有部分地产商通过寿险、财险、医保等平台融资,目前看来似乎更为有效。“保险资金能够投资的范围更大,可以直接投资企业,银行理财产品目前还不能投资企业。而且保险机构没有存贷比限制,虽然需要预留一定比例的风险金,但是条条框框比银行要少得多。”

据了解,目前国内保险业资产约10万亿元,远远不及银行业110万亿元的资产,但保险业没有那么多限制,因此,如今有些房企收购银行,会拿全业务的银行牌照,以便日后进行融资的路子可以更加宽广。




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